Дайвер

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПО НДФЛ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Гражданин, купивший жилье, на основании п. 2 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на приобретение жилья.

Обратите внимание! Налогоплательщики, которые использовали льготу по подоходному налогу до вступления в действие гл. 23 НК РФ (до 2001 г.), сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении жилья после 2001 г.

Чтобы получить право на имущественный вычет, должны быть соблюдены следующие условия:
- покупатель жилья или доли в нем является плательщиком налога на доходы;
- доход покупателя облагается налогом по ставке 13%;
- приобретенное жилье или доля в нем находится на территории РФ;
- денежные средства за жилье или долю в нем уплачены самим налогоплательщиком.

Обратите внимание! Вычет предоставляется на приобретение только двух видов объектов недвижимости: жилого дома или квартиры. Что касается комнат, то право на вычет у покупателя появится только с 1 января 2007 г., то есть по комнатам, приобретенным в 2007 г. (п. 2 Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ).

Размер вычета

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Иными словами, если стоимость жилья составляет менее 1 000 000 руб., то вычет предоставляется в полной сумме затрат, если же стоимость жилья превышает этот лимит, то вычет равен 1 000 000 руб.
Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если согласно договору купли-продажи покупателями жилья являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.
При покупке жилья в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Приобретая жилье в общую совместную собственность, распределить имущественный вычет между собственниками можно в любых пропорциях по их усмотрению.
К примеру, если супруги приобрели жилье в общую совместную собственность без выделения долей, то правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из них (у которого есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов, или у которого такие доходы больше).

Обратите внимание! Если жилье приобретено несколькими лицами, то заявить имущественный вычет они могут только при условии, что каждый из них самостоятельно оплатил свою долю, что должно быть подтверждено документально. При этом в налоговом законодательстве нет никаких исключений для супругов, детей и родителей. Так, если супруги приобрели в долевую собственность жилье, а оплату за него внес только один из них, то аргументы, что у супругов общий семейный бюджет и т.п., налоговым законодательством во внимание не принимаются.

Пример 1. Семья, состоящая из четырех человек, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Каждый из собственников самостоятельно оплатил свою долю и, соответственно, имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доле собственности:
1 000 000 руб. : 4 чел. = 250 000 руб.

Состав расходов на покупку жилья

Имущественный налоговый вычет равен сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья. К расходам, принимаемым к вычету согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, относятся:
1. При покупке квартиры учитываются расходы:
- на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме (стоимость жилья);
- на приобретение отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой квартиры.
2. Расходы, учитываемые при покупке жилого дома:
- на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Обратите внимание! Расходы на отделку приобретенного жилья учитываются только в том случае, если в договоре (купли-продажи, инвестирования или переуступки прав) указано, что квартира (дом) передана без отделки (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Также к расходам относятся проценты по целевым займам (кредитам), потраченным на приобретение жилья. Проценты учитываются в том случае, если заем (кредит) выдан кредитной или иной организацией, а не получен от граждан (предпринимателей).

Пример 2. Иванова Л.Ф. в 2005 г. купила дом в кредит. Расходы на покупку жилья составили 600 000 руб., сумма выплаченных процентов по кредитному договору - 45 000 руб. Доход Ивановой за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 800 000 руб.
Рассчитаем, какую сумму налога на доходы Иванова Л.Ф. может вернуть из бюджета.
1. Определим сумму налога на доходы, удержанного в течение года <*>:
800 000 руб. x 13% = 104 000 руб.
--------------------------------
<*> Социальные налоговые вычеты в примере не учтены для упрощения расчетов.

Иванова имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактических затрат на покупку дома, но не более 1 000 000 руб. без учета суммы, направленной на погашение процентов по кредиту.
В нашем примере сумма расходов на приобретение дома не превышает лимит, установленный НК РФ.
Таким образом, вычет предоставляется в сумме произведенных затрат, то есть 600 000 руб., и выплаченных процентов по кредиту.
Соответственно, доход Ивановой за 2005 г. уменьшается на:
600 000 руб. + 45 000 руб. = 645 000 руб.
2. Определим размер облагаемого по ставке 13% дохода при использовании Ивановой права на имущественный налоговый вычет:
800 000 руб. - 645 000 руб. = 155 000 руб.
3. Определим сумму налога при использовании права на имущественный налоговый вычет:
155 000 руб. x 13% = 20 150 руб.
4. Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит:
104 000 руб. - 20 150 руб. = 83 850 руб.

Получить имущественный налоговый вычет налогоплательщик может в налоговом органе или по месту работы.

Получение имущественного вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета покупатель жилья должен по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки и предоставить документы, перечень которых установлен ст. 220 НК РФ:
- заявление о предоставлении имущественного вычета (форма заявления законодательством не утверждена);
- налоговая декларация по форме N 3-НДФЛ (утв. Приказом МНС России от 15.06.2004 N САЭ-3-04/366@);
- справка о доходах по форме N 2-НДФЛ;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли);
- договор купли-продажи квартиры (жилого дома);
- акт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них);
- договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме (при покупке квартиры в строящемся доме);
- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.

Обратите внимание! Если квартира приобретена в строящемся доме, то вычет предоставляется только после того, как дом построен и квартира в нем передана по акту налогоплательщику. На этапе строительства дома имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Согласно п. 9 ст. 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате. В случае нарушения этого срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день просрочки. Процентная ставка равна ставке рефинансирования ЦБ РФ <**>, действовавшей в период нарушения срока возврата.
--------------------------------
<**> Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 23 октября 2006 г. равна 11% годовых.

Если сумма вычета по итогам года была использована не полностью, то ее остаток можно перенести на неограниченное количество лет до полного ее использования. Кроме того, п. 2 ст. 56 НК РФ дает право налогоплательщику приостановить использование вычета на один или несколько налоговых периодов.

Получение имущественного вычета по месту работы

Имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права на этот вычет налоговым органом.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию документы:
1) письменное заявление, в котором следует указать паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации), а также размер вычета по стоимости квартиры (дома, доли) и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам);
2) договор о приобретении жилья или права на квартиру в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
3) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные чеки и другие документы).
Налоговый орган в течение месяца рассмотрит заявление, проверит представленные документы и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет выдаст ему уведомление, которое он представит в бухгалтерию по месту работы.

Обратите внимание! Налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в течение налогового периода только у одного работодателя (налогового агента), которому он передает соответствующее письменное заявление, а также выданное налоговым органом уведомление.

Независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа, бухгалтерия организации, в которой он работает, должна предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на него. Таким образом, предприятие произведет возврат налога, удержанного по ставке 13 процентов в период с января по месяц, в котором работник представил уведомление. А затем бухгалтерия не будет исчислять и удерживать НДФЛ до тех пор, пока доходы сотрудника (нарастающим итогом с начала года) не превысят размер имущественного налогового вычета.
Если по итогам налогового периода доход работника, полученный от организации, окажется меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в уведомлении, то он имеет право вновь обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.
Если налогоплательщик начал получать вычет по месту работы в одной организации, а затем перешел на работу в другую, то он не может передать свое уведомление о праве на имущественный налоговый вычет новому работодателю. Воспользоваться положенной льготой в такой ситуации он сможет путем декларирования своих доходов по окончании календарного года.

Обратите внимание! Если у налогоплательщика несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, то в следующем году он вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, чтобы вернуть 13-процентный налог, перечисленный в бюджет другими налоговыми агентами.

Вернуть работнику налог, перечисленный ранее, организация может из суммы НДФЛ, начисленного и удержанного с доходов других работников организации, либо подать в налоговую инспекцию заявление о возврате или зачете налога (ст. 78 НК РФ).

Когда нельзя получить имущественный налоговый вычет?

Право на вычет не предоставляется:
- если расходы на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них за налогоплательщика оплатил работодатель или иные лица;
- если сделка купли-продажи жилья состоялась между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми. При этом устанавливать такую зависимость нужно по правилам п. 2 ст. 20 НК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Несмотря на это, вопрос о предоставлении имущественного налогового вычета при приобретении жилья у родственников является спорным. Родственники считаются взаимозависимыми на основании пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ, а не п. 2 ст. 20 НК РФ. Однако на практике налоговые органы отказывают в предоставлении вычета покупателю, состоящему в родственных отношениях с продавцом. Налоговики ссылаются на Письмо Минфина России от 27.07.2005 N 03-05-01-04/250. В нем сказано, что если сделка совершается между родственниками, являющимися взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не применяется, так как участники - зависимые лица по нормам п. 1 ст. 20 НК РФ. При этом факт, что ст. 220 НК РФ предписывает определять взаимозависимость по нормам п. 2 ст. 20 НК РФ, Минфин проигнорировал. Значит, добиваться законного решения покупателю придется в суде.
ФНС России в своем Письме от 21.09.2005 N 04-2-02/378 разрешает предоставить имущественный налоговый вычет человеку, купившему жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияния на результаты сделки (например, цену). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в п. 1 ст. 20 НК РФ.

(Печатается с сокращениями по материалам журнала "Советник бухгалтера" 2006, № 11. Автор статьи - Е.Ф. Данилина)